מושגים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים, שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשפר את המרחב הציבורי על ידי ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, ועוד. פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים שני מישורים עיקריים: פינוי ובינוי ועיבוי.

פינוי-בינוי הוא מעמדו החוקי של שטח עירוני שהוחלט להרוס את המבנים הישנים שבו, בכדי לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, ולשדרג את פני האזור על ידי הקמת שטחים ציבוריים ומתן הטבות נוספות לדיירים. שטח מוגדר כמיועד לפינוי-בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון, בצו הכרזה שתקף ל-6 שנים. פינוי-בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות הערים, שנועדה לנצל באופן אופטימאלי את הקרקעות בערים, לשמור על שטחים ירוקים ופתוחים, לשפר את רמת הדיור ואיכות החיים של התושבים, ולחזק ולחדש אזורים חלשים בערים.
בתהליך זה יזם הפרויקט מפנה את דייריו של בניין ישן ומעניק להם דירה חלופית זמנית. במקביל, היזם הורס את הבניין הקיים ובונה אותו מחדש עם תוספת של רכיבים שונים בהם חדרי ביטחון, מרפסות, חדרים נוספים בדירה וקומות נוספות מעל. לאחר הבנייה הדיירים שבים אל הדירות שלהם – דירות חדשות, נוחות ובעלות ערך ושווי שוק גבוהים יותר, וזאת ללא תשלום. כחלק מהפיכת התהליך לכדאי עבור היזם, בתהליך פינוי בינוי המדינה פוטרת את היזם מתשלומים שונים בגין הדירות החדשות שבנה ושהוא רשאי למכור לקהל הרחב.  
פרויקט פינוי בינוי (בשונה מפרויקט של תמ”א 38) מאפשר ראייה נרחבת של שטח התכנית, תוך התייחסות לצרכיו השונים, כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה וחידוש תשתיות. פרויקטים של פינוי בינוי זוכים להטבות מס ולתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי. בנוסף, ניתן לדון בתכנית גם בוועדת משנה ייעודית של הוועדה המחוזית וגם בוותמ”ל.

עיבוי משמעותו הוספות בניינים באזורים בנויים בלי להרוס מבנים קיימים. הדבר אפשרי בשכונות שנבנו בתפוסה לא מלאה של השטח שהותר לבנייה למגורים, כך שניתן לבנות בניינים נוספים באותה שכונה. עיבוי מאפשר ניצול מלא של הקרקע וטומן בחובו שפע של הזדמנויות לסוחרים ולמוסדות שכן השכונה המתמלאת מהווה מקום עתיר פוטנציאל מסחרי ורווחי בעבורם. כך, גם דיירי השכונה נהנים ממצב שבו הכל קרוב לבית.

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980) בפני רעידות אדמה, בתוספת שטח בנייה להרחבת הדירות הקיימות ובניה של דירות חדשות. התכנית מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה או להריסה ובנייה מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת.
חשוב לדעת שכיום בלוד עדיין לא נמצאה כלכליות לביצוע תמ”א 38, הפרויקטים היחידים שיצאו לביצוע הם בסבסוד של משרד הבינוי. עם השנים הוכנסו בתכנית מספר תיקונים, שהחשוב שבהם הוא התיקון השני (38/2), אשר מאפשר ליזם לשמור על זכויות הבנייה על פי תמ”א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. בנוסף, חשוב לציין כי תכנית תמ”א 38 תסתיים באופן רשמי בחודש אוקטובר 2022 על פי החלטת מנהל התכנון.

הפורום להתחדשות עירונית הינו גוף מקצועי אשר סמכויותיו ותפקידו לבחון היתכנות ברמה פנים עירונית למיזמי התחדשות עירונית. הפורום מאגד אנשי מקצוע מאגפי העיריה השונים, החברה הכלכלית, המנהלת העירונית להתחדשות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד השיכון. מטרת הפורום הינה לייצר דיון רב מימדי כבר בשלבים ראשונים של קידום תכנית על מנת לבחון את הלימתה לעקרונות התכנוניים, הכלכליים והחברתיים על פיהם העיר פועלת, ולהבטיח כי מתחמים אשר יקודמו לתכנון מפורט אכן עומדים בקריטרונים העירוניים. הפורום מתכנס ב- 3 מועדים קבועים בשנה ומעת לעת לפי הצורך. הפורום דן במתחמי התחדשות עירונית בהתאם לניהול קידום מתחם ההתחדשות. החלטות הפורום טעונות אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה ויפורסמו לאחר אישורן על ידה.

מי הם חברי הפורום?

חברי הפורום הנם מבין הבולטים ומהמובילים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית והם שותפים לשיח ולהעלאת המודעות והחשיבות של סוגיות שונות לסדר היום הציבורי, בכלל זאת על מנת להשפיע על מקבלי ההחלטות וקובעי המדיניות. בין חברי הפורום נמצאים בעלי מקצוע שונים, ביניהם יזמים, עורכי דין, שמאים ועוד.

פעילות חברי הפורום

כל החברים בפורום פועלים לסייע במסגרת תחום עיסוקם לדיירים, יזמים ורשויות במתן מידע, יצירת חיבורים ולווי מקצועי והנם בעלי ניסיון רב בסוגיות השונות הכרוכות בביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית. כחלק מתרומתם לדיירים, ישיבו חברי הפורום על שאלות מקצועיות ופניות שיתקבלו בפורום.

התשריט הוא מסמך גרפי הכולל, בחלקו העיקרי, מפה של המצב המוצע באותה תכנית.
המפה הערוכה על רקע מפת מדידה ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים, או תאי שטח), ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, התווית דרכים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין, ועוד.
כל הסימנים המסומנים על המפה מוגדרים במקרא המצוי מימין למפה, ומשמעותם של הסימנים הללו מובהרת בהוראות התכנית (התקנון).
התשריט (כמו גם הוראות התכנית) נערך בהתאם להוראות נוהל מבא”ת (מבנה אחיד לתכנית) של מנהל התכנון, אשר מגדיר מהי תכולת התשריט הנדרשת, הנחיות לעריכת מפת המדידה ורשימה סגורה ומוגדרת של ייעודי קרקע.

היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה על ידי רשות רישוי מקומית בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה. ההיתר קובע גם את התנאים לביצוע עבודות הבניה. היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים, והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה. ללא היתר בניה, לא ניתן לבצע בניה חוקית.

גישה תכנונית הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מתחם או מגרש. עירוב שימושים יכול להתקיים בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. בבסיס הגישה של עירוב שימושים עומדת השאיפה ליצור מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ועידוד שימוש בתחבורה ציבורית.

מוסד תכנון שהוקם לצורך אישור תכניות מגורים גדולות בלוח זמנים צפוף. הוועדה פועלת במתכונת של “תכנית אחת בוועדה אחת”, והוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. ועדה זו אמורה לקצר את משך הזמן של קידום תכנית מתאר על מנת לאפשר מלאי זמין של יחידות דיור באופן מהיר יותר. אם בעבר בוועדות המחוזיות תכנית הייתה בדיונים בוועדה במשך כ-4 עד 6 שנים כיום לפי לוחות הזמנים שהוגדרו בותמ”ל תכנית צריכה לקבל אישור בתוך שנה ושמונה חודשים. החל מיולי 2017 רשאית הוועדה לאשר גם תוכניות פינוי בינוי שבהן לפחות 500 יחידות דיור.

תב”ע (תכנית בניין עיר) מסמך בעל מעמד חוקי שנועד להסדיר את השימושים בקרקע בשטח נתון. התכנית מפרטת ומגדירה את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, מספר הקומות המותר, תכסית הקרקע, קווי בנין, הוראות הבנייה וכדומה. מימוש התכנית בפועל, מחייב קבלת היתר בנייה. התב”ע מורכבת מתשריט (מפה המפרטת את הרחובות, הגושים וכו') ותקנון (מסמך משפטי המפרט את זכויות הבנייה בשטחים השונים), וניתן לצרף לה נספחים. כמעט לכל רשות מקומית יש תב”ע עירונית שקיבלה את אישור הממשלה. כל פרויקט בנייה חייב להגיש ולקבל אישור מוועדה מקומית או מחוזית, לפיו התכנית תואמת את התב”ע של הרשות המקומית שבה ייבנה הפרויקט. בנייה ללא אישור זה מהווה עבירה על החוק.